Lúcio Paiva & Aguiar Advogados Associados
Ao longo de todo o período de isolamento vivenciado, imposto por um vírus, inúmeras foram as necessidades apresentadas no âmbito das relações locatícias: de um lado, o locatário precisando obedecer às normas sanitárias e fechando estabelecimentos, do outro locadoras precisando flexibilizar àquilo que foi ajustado em contrato com o fito de evitar o encerramento do mesmo e conseguir honrar com seus compromissos.
Pode-se dizer que houve um verdadeiro tsunami de notícias, produzindo impactos na locação (muitas vezes danosos) trazendo como consequências: surpresas, incertezas e angústias para todos os envolvidos na relação (locador/locatário). Dentro desse cenário iniciou-se uma série de questionamentos: se o poder público me obrigou a fechar, eu devo pagar a locação? o locador, contribuiu para a causa da propagação do vírus e, portanto, não poderá exigir o pagamento da locação durante o período?
O cenário acima mencionado fez brotar em nosso judiciário os mais diversos pleitos, alguns sem razoabilidade, à exemplo a isenção completa do pagamento do aluguel e seus encargos nos espaços comerciais em shoppings centers. Será de fato, razoável, cogitar-se de onerosidade excessiva, ou da teoria da imprevisão, em uma situação na qual inexiste vantagem extrema para qualquer das partes contratantes, conforme previsão do art. 478 do Código Civil?
O certo, porém, é que cada solução dependerá, sempre, de cada relação contratual individualmente considerada. É preciso, antes de se qualificar acontecimentos em “teoria x ou y”, compreender o que aconteceu em cada contrato, impondo-se a indagação central: a pandemia provocou, efetivamente, a impossibilidade de cumprimento da prestação pelo devedor? Que impactos a pandemia causa sobre cada parte contratante, e qual o encaminhamento justo a conferir ao citado “ato do príncipe”?
À priori percebe-se que o evento “culpa” não pode ser imputado a nenhuma das partes, uma vez que, estamos diante de um evento classificado como força maior. O fechamento abrupto das lojas em shoppings center’s com o fito de cumprir normas de ordem sanitária, de caráter geral, decorrentes do poder que emana do ente Governamental é, sem dúvida nenhuma, um fato do príncipe, uma vez que, para sua configuração estão presentes: a ação estatal geral que atinge as obrigações, na qual nenhum particular tem poder de interferência.
Atrelado à esses fatores tem-se que a relação entre lojista e shopping center é demasiadamente complexa, embora regida pela lei do inquilinato, existe uma prevalente autonomia com previsão expressa no art. 54 da Lei nº 8.245/1991:
“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”
Neste tipo de locação, via de regra, há a assinatura de um contrato de cessão do espaço a ser ocupado pelo lojista, decorrente de uma locação para fins comerciais; contrato este através do qual o locador (no caso do shopping: empreendedor) cede temporária e onerosamente ao locatário a posse de um imóvel para que nele seja explorada uma atividade econômica. Ressalte-se que a causa patrimonial e jurídica entabulada é o pagamento em virtude da posse do imóvel.
No caso em liça, em virtude da determinação governamental de fechamento dos shoppings e de outros centros comerciais não houve, propriamente, um desapossamento do imóvel, pois o locatário permanece na posse da coisa, com todos os bens ocupando normalmente o espaço das lojas. O que há é a impossibilidade temporária da realização das atividades empresariais por uma determinação do ente governamental, e não do empreendedor, o dono do shopping,este não é o causador dessas situações impeditivas.
Nesse sentido, suprimir absolutamente o pagamento dos aluguéis mais se equipara a uma sanção ao dono do shopping, que não causou a impossibilidade jurídica do exercício da empresa pelos lojistas, do que uma medida de justiça ou equilíbrio contratual. Importante trazer à baila um alerta àqueles que acreditam que possuem uma espécie de “direito líquido e certo” à isenção do pagamento do aluguel em shopping: dependendo do caso, o aluguel poderá ser até reajustado, contratualmente falando.
No judiciário nacional algumas decisões já tem sido proferidas com base no que dispõe o art. 317 do Código Civil:
“Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Uma das peculiaridades desse tipo de relação locatícia é o fato do lojista ter à sua disposição toda uma estrutura como serviço logístico, segurança, estacionamento, organização e limpeza, etc. Existem lojistas que, nesse período de isolamento, permaneceram exercendo suas atividades através do sistema de delivery, seja anunciando seus produtos através de aplicativos e realizando as entregas, seja aproveitando datas importantes como a páscoa, dia das mães e realizando suas atividades através da venda de seus produtos (à exemplo vendas de chocolates), seja fornecendo alimentação e, utilizando a estrutura oferecida pelo shopping normalmente.
É preciso frisar que existem segmentos, como por exemplo, farmácias, agências bancárias que dada à essencialidade do serviço permanecem em plena atividade sem apresentar qualquer impacto econômico em seu faturamento.
O lojista que busca o judiciário com o fito de isentar o pagamento do aluguel e, continua exercendo sua atividade empresarial, utilizando toda a estrutura oferecida pelo shopping sem comprovar uma redução financeira através de balanços contábeis poderá ver um efeito reverso nesse tipo de atuação.
Explique-se, o shopping que realize uma boa defesa tem a possibilidade de demonstrar que, além de prevalecer àquilo que foi firmado contratualmente a loja, mesmo assim, permanece em pleno funcionamento através de sistemas alternativos (delivery) e, portanto, eventual prejuízo alegado não pode ser suportado apenas pelo locador uma vez que, dada à bilateralidade da relação, é preciso sempre manter um equilíbrio.
As decisões proferidas em tempos de pandemia gravitam entre a suspensão, apenas, da cobrança do fundo de promoção e propaganda (fundo destinado às campanhas publicitárias e, que, em tempos de pandemia não faz qualquer sentido permanecer a cobrança pois, pode estimular a aglomeração de pessoas) buscando adotar medidas que possibilitem ao dono do shopping preservar a arrecadação de alguns encargos comuns como, por exemplo, a manutenção do pagamento do condomínio, despesas com energia elétrica, segurança, seguro… consideradas essenciais à manutenção do funcionamento mínimo do empreendimento.
Posta a questão nestes termos, impende perquirir a imprescindibilidade, antes de pensar em rescindir qualquer contrato, utilizar-se do bom senso e renegociar com o fito de que a relação seja mantida, até para a saúde das relações sociais e empresariais.
É de bom alvitre ressaltar que a boa-fé contratual possui papel relevante nas decisões e buscar equilibrar a relação, acrescentando institutos e aditivos ao contrato é o ideal uma vez que, considera-se o desfazimento do negócio um remédio extremamente danoso q pode ser evitado na qual a mútua cooperação e a lealdade devem ser consideradas ideais que derivam do art. 422 do Código Civil brasileiro.
FONTE:
Donizetti, Elpídio. Curso Didático de Direito Civil. 2ª edição. São Paulo: Atlas, 2018. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm https://lfg.jusbrasil.com.br/noticias/20745/o-queevenire-contra-factum-proprium
FILHO, Mário Cerveira. Shopping center: direitos dos lojistas. 5. Ed. São Paulo: Saraiva, 2017,
HEIDE, Márcio Pecego. Traços jurídicos, físicos e econômicos da modalidade de negócio chamado shopping center. Maio, 2000.
Negrão, Ricardo Manual de direito comercial e de empresa, volume 1 / Ricardo Negrão. – 9. ed. 2019.
PLETSCH, Laura Wolff. Responsabilidade civil de shopping center e fato de terceiro. Monografia (Especialização) – Curso de Curso de Especialização Direito Internacional, Ambiental e Consumidor, Faculdade de Direito, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2014. Disponível em: <http://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/129607/000975719.pdf?sequence=1>. Acesso em: 26 abr. 2018. P. 12.
TERRA, Aline de Miranda Valverde; BANDEIRA, Paula Greco. A cla’usula resolutiva expressa e o contrato incompleto como instrumentos de gestão de risco nos contratos. Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCivil, Belo Horizonte, v. 6, out./dez. 2015, pp. 10-11. Disponível em: https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/view/80/183. Acesso em 06.5.2020.
